安阳固定资产评估 经验丰富

厂房所在区域位置不一样，原材料成本和相关的费用也不一样。因此重置成本和市场价值各异，那么补偿的价值也有差异，这个需要的资产评估公司要采用技术和根据相关法律法规进行评估，评估的结果作为补偿参考的依据。
补偿方式分为两种：一种是金钱补偿，即根据居民被损失利益的总价值折合成进行补偿，第二种是等价置换，即居民可以在规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。

被征地的城镇或者居民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁的居民在规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。居民可以自由选择其中一种。

城市房屋拆迁估价意见　　《城市房屋拆迁估价意见》使得拆迁人与被拆迁人站在了平等协商的地位上，在规范拆迁估价行为和保护被拆迁人方面作出一定努力，但相关条款表述仍有诸多不够明晰之处 □给予被拆迁方平等协商地位12月初，下发了《城市房屋拆迁估价意见》(以下简称《意见》)。尽管这个《意见》只不过是一个法律效力次于行政法规的部门规章，但却受到了国内各界尤其是城市住房拆迁涉及的主要利益群体的广泛关注。作为主管部门，的行动十分低调，记者一再联系采访，其有关部门均表示“问题敏感，一律不接受采访”。　　以往的拆迁，补偿额度总是由拆迁人单方面确定，评估标准极不透明公开，由此直接间接引起的拆迁纠纷和群体甚至血案不胜枚举。此番《意见》的一个重要精神，就是要规范房屋拆迁估价行为，提高拆迁估价的公正性，保护被拆迁人的利益。《意见》规定估价机构由拆迁人和被拆迁人共同确定，部分赔偿项目拆迁双方可以协商决定，这便为当事双方提供了平等谈判的契机。　　此外，《意见》规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。这实际上就是将调整房地产财产关系而应给予的补偿单考虑，也就是说承认拆迁是一种财产关系调整，这是一个较大的进步。　　长期代理拆迁案件的北京市英岛律师事务所邓泽敏律师评论说：“从部分内容看，至少在某些形式上，拆迁人与被拆迁人站在了平等协商的地位上。”　　较为一致的评价是，《意见》的精神如能真正落实，应能大大提高拆迁评估的公正性，对被拆迁人的利益有较为合理的补偿。　　仍有大量“法律空子”　　记者在对有关学者和拆迁当事人的采访中也了解到另一种看法。他们认为，《意见》作为一个部门规章，其实是对《城市房地产管理法》等有关法律的具体化和细化。尽管它在规范拆迁行为和保护被拆迁人方面作出一定努力，但是由于相关条款表述较为模糊，有诸多不够明晰之处，仍然留下大量侵害被拆迁人利益的“法律空子”。　　房屋拆迁估价的技术标准十分重要，它直接影响到评估价格。《城市房地产管理法》第33条的规定明确而严谨，它指出，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估标准，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。但是《意见》中仅仅规定“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行”，相对便显得含糊和简单。　　对于开发商而言，当然是拆迁成本越低，利润就越高;而对于地方而言，土地出让金也是一项重要的财源，且拆迁的成果往往和城市的发展建设紧密联系。事实，正因为拆迁总是涉及诸多方面的利益，有关法律法规和政策一旦稍有模糊之处，“公正、公平、公开”六字原则在地方的执行过程中便有可能打上折扣。因此有拆迁户大胆表示，希望能够在拆迁当中聘请外地的评估机构进行评估，因为“当地的都是和地方站在一起”。　　不应忽视补偿被拆迁人的土地使用权更加不容忽视的是，有分析，《意见》一个突出而微妙的特点，就是土地和房屋的评估没有分别考虑。　　在《意见》中，对于估价的主要定义是“房屋拆迁估价”，通篇几乎对“土地”二字避而不谈。尽管《意见》的第二条强调了这种估价行为是针对国有土地上房屋的拆迁，但是通篇没有明确提到估价的目的之一，是对于被拆迁人因拆迁而导致其所拥有的国有土地使用权的丧失进行补偿。　　这个问题非常关键。以北京市多年沿袭的“危改”制度为例，据北京市开发办拆迁处一位工作人员介绍，以危改立项土地均可先期以形式取得使用权。其中的经营性项目，直到项目后期再由开发商向部门补缴土地出让金，对于回迁部分，则根据拆迁人调查统计的回迁数据免收土地出让金。用地，国土部门需向用地人签发建设用地批准书，凭建设用地批准书、规划用地许可证、金融机构出具的拆迁安置补偿文件、拆迁计划、拆迁方案、拆迁资质文件等向区、县国土部门申请拆迁许可证。　　法律认为，大的问题是被危改拆迁的国有土地上的百姓，是否拥有相应的土地使用权。如果其确实拥有，拆迁和批地的合法性便要受到置疑，而补偿标准亦不能单方面确定。此外作为取得土地使用权的代价，土地出让金的分配将更加复杂。从这个意义上看，拆迁当中的矛盾根源，在于现有体制能否真正保护公民的财产权不受侵害。　　总而言之，拆迁评估仅仅是拆迁程序中的一个步骤，而拆迁当中诸多矛盾的真正焦点，其实是能否明确和保护被拆迁人的土地和房屋的财产关系，否则有关法规难免在关键问题上做模糊的文字游戏。在这个意义上，《意见》只能说是迈出了很小的一步。

房地产长期驱动因素分析
　　1）城镇化仍有空间
国家公布2016年城镇人均住宅建面37平米，值得注意的是此处住宅建面采用的是所有类型住宅面积，城镇人口采用的是口径，若按常住人口口径测算，人均住宅面积大约在27平米左右，处于较低的水平，而若按商品住宅累计新开工与常住人口口径测算，人均商品住宅面积仅为20平米。
2000-2019年中国城镇人均居住面积
数据来源：国家，华经产业研究院整理
　　按人口口径，2019年我国城镇化率略超40%，按常住人口口径为57.3%，与发达国家相比城镇化率仍有提升空间。值得注意的是，此处为总量数据，我国区域间差距较大，不市之间情况可能存在明显差异。
中国城镇化率走势图
数据来源：公开资料整理
　　2）人口回流现象明显
　　外出农民工中，2015、2016年省外就业农民工下滑，出现回流省内的局面，2019年省内就业农民工增速创近几年新高至2.6%，新增外出农民工中选择省内就业的占比达到96.4%。
2008-2019年外出农民工省内及省外就业情况
数据来源：公开资料整理
2009-2019年新增省内外出农民工占新增外出农民工比例
数据来源：公开资料整理
　　人口流入交通相对发达、城市发展相对较好的二三线城市的趋势可能延续。主要原因为：
　　1）吸引人才政策的；
　　2）城镇化；
　　3）一线及部分二线城市控制人口、房价高企、限购等因素；
　　4）在主要矛盾转化为日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾的背景下，长期看政策可能将致力于区域间发展不平衡的缩小；
　　5）从发达国家经验来看，阶段人口流入个别核心大城市，第二阶段人口继续聚集核心都市圈，但都市圈内人口从核心大城市往周边卫星城流动。
http://www.hairunjd.com