商丘固定资产评估 流程快

厂房所在区域位置不一样，原材料成本和相关的费用也不一样。因此重置成本和市场价值各异，那么补偿的价值也有差异，这个需要的资产评估公司要采用技术和根据相关法律法规进行评估，评估的结果作为补偿参考的依据。
房地产长期驱动因素分析
　　1）城镇化仍有空间
国家公布2016年城镇人均住宅建面37平米，值得注意的是此处住宅建面采用的是所有类型住宅面积，城镇人口采用的是口径，若按常住人口口径测算，人均住宅面积大约在27平米左右，处于较低的水平，而若按商品住宅累计新开工与常住人口口径测算，人均商品住宅面积仅为20平米。
2000-2019年中国城镇人均居住面积
数据来源：国家，华经产业研究院整理
　　按人口口径，2019年我国城镇化率略超40%，按常住人口口径为57.3%，与发达国家相比城镇化率仍有提升空间。值得注意的是，此处为总量数据，我国区域间差距较大，不市之间情况可能存在明显差异。
中国城镇化率走势图
数据来源：公开资料整理
　　2）人口回流现象明显
　　外出农民工中，2015、2016年省外就业农民工下滑，出现回流省内的局面，2019年省内就业农民工增速创近几年新高至2.6%，新增外出农民工中选择省内就业的占比达到96.4%。
2008-2019年外出农民工省内及省外就业情况
数据来源：公开资料整理
2009-2019年新增省内外出农民工占新增外出农民工比例
数据来源：公开资料整理
　　人口流入交通相对发达、城市发展相对较好的二三线城市的趋势可能延续。主要原因为：
　　1）吸引人才政策的；
　　2）城镇化；
　　3）一线及部分二线城市控制人口、房价高企、限购等因素；
　　4）在主要矛盾转化为日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾的背景下，长期看政策可能将致力于区域间发展不平衡的缩小；
　　5）从发达国家经验来看，阶段人口流入个别核心大城市，第二阶段人口继续聚集核心都市圈，但都市圈内人口从核心大城市往周边卫星城流动。

被征地的城镇或者居民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁的居民在规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。居民可以自由选择其中一种。

房地产评估收费标准
1
凡依法设立并经资质审核合格的房地产价格评估、经纪、咨询等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。

2
房地产中介服务费收费是房地产交易市场重要的经营收费，根据不同情况分别实府定价、价和协商定价。实府定价和价的收费标准、收费项目，由北京市物价局会同北京市房屋土地管理局制定。

3
梯度收费标准：

1.每宗房地产价格评估收费不足300元的，按300元收取。

2.为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费。


3.清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30%计收评估费。


4.因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的1-1.5%向征用拆迁单位收取评估费。


5.仲裁房地产价格评估中出现的价格纠纷，需重新核定价格的，按标准的20-40%计收评估费。


6.企业转制、资产重组过程中，涉及房地产评估的，按房地产价格评估标准的50%计收评估费。


4
代理收费标准：

1.实府价的房地产中介服务收费是书面咨询费、房屋租赁代理费和房屋买卖代理费。

2.普通咨询报告，每份收费300-1000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准高不超过咨询标的额的0.5%。


3.房屋租赁代理费，无论成交的租赁期限长短，均按半至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。


4.代理的高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。




5
房地产中介服务机构对委托人的口头咨询，按照咨询服务所需时间结合咨询人员技术等级由双方协商议定收费标准。

6
中介服务机构应当本着合理、公开、诚实、信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同。房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点，在醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准。地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的收费办法及服务的内容。

7
各房地产中介服务机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务，并对服务内容的真实性和合法性负责。因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的，承担相应的民事或责任，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

中国房地产企业融资现状
　　1、房地产主要融资渠道分类
　　房地产行业已形成5大类、16小类、近50类细项的多元化融资渠道。其中，筹资活动包括境内间接融资、境内直接融资和海外融资3大类，共12小类融资渠道；经营活动包括供应链融资、销售回款2大类、共4小类融资渠道。
　　1）境内间接融资：类是境内银行，包括可以直接以项目名义的房地产开发贷和并购贷，资金运用灵活的经营性物业，中短期内补充流动资金的流动资金贷，以及政策性银行专项，如棚改或旧改专项、租赁房等。第二类是非标债权融资，和金融机构以专项合约形式进行的债权性融资，主要包括委托、信托、带回购条款的资产或受益权转让、融资租赁、小贷和财务公司、债务重组。
　　2）境内直接融资：包括三类标准化证券融资。类是在境内股权市场进行的公开股权转让，主要包括IPO、增发、配股；第二类是发行境内信用债，包括公司债、企业债和非金融企业债务融资工具。第三类是发行境内资产支持证券，包括主管的ABS和交易商协会主管的ABN，主要有应收应付款、按揭尾款、持有物业租金和增值额、以及物业费等四类底层资产。也包括三类非标准融资。类是股东直接对集团出资，包括大股东增资和引入战略投资者；第二类是对项目引入股权投资者，合作开发、风险利润共担，包括引入少数权益股东、小股操盘和合伙人制度；第三类是以个人、企业间拆借为形式的民间借贷。
　　3）海外融资：类是以内保外贷、项目为主的银行；第二类是发行海外，包括优先、可转换债、可交换债，以美元债为主，也有部分欧元、港元和新加坡元海外债；第三类是海外股权市场上市和再融资；以及海外发行Reits、外资并购等其他海外融资方式。
　　4）供应链融资：对工程接包方、物料供应商等上游供应商的商业信用融资。类是开具商业/银行承兑汇票，并给予贴息补偿；第二类是以应付工程款为主的各类应付款，工程款通常包括包干费补贴。
　　5）销售回款融资：按照购房款资金来源区分，类是购房者自有资金；第二类是个人住房金融，包括商业银行个人住房、个人住房，以及违规流入住房市场的消费贷。
　　2、房地产融资规模
　　从总量上看，房企融资规模持续增长，2015年至2019年一季度分别为13.9万亿、18.3万亿、19.5万亿和5.9万亿。从具体项目看，融资规模从大到小依次是个人住房金融市场、银行、应付款融资、非标融资、国内证券市场、海外融资。2019年分别占总融资规模的43%、20%、17%、15%、3%和2%。除去销售回款，房企主要的融资工具是银行开发贷、应付款融资、委托和信托，2019年分别为3.6万亿、3.4万亿、1.9万亿和1.1万亿，分别占比18%、17%、10%和6%。
2015-2019Q1房企主要渠道当年融资规模及结构测算
融资渠道
2019年Q1
2019年
2016年
2015年
1.银行（亿元）
（1）开发贷
14917
35600
27367
28067
（2）并购贷
939
3281
2467
1628
小计
15855
38881
29834
29695
2.非标融资（亿元）
（3）委托
3880
18942
19110
15613
（4）信托
3224
11092
7327
5386
小计
7104
30034
26437
20999
3.境内证券市场融资（亿元）
（5）股权融资
90
284
1673
1490
（6）信用债融资
1214
3024
10150
6041
（7）资产证券化
410
1737
802
271
小计
1714
5045
12625
7802
4.海外融资（亿元）
（8）海外股权融资
139
274
434
920
（9）海外债
812
2934
932
532
小计
951
3208
1366
1452
5.个人住房金融市场（亿元）
（10）商业个贷
17421
64714
68314
39443
（11）
2384
9535
12702
11083
（12）消费贷
-439
9552
867
-
小计
19366
83802
81883
50526
6.应付款（亿元）
（13）应付工程款
8685
17967
17059
15183
（14）其他应付款
5604
15688
13857
13810
小计
14289
33655
30916
28993
总计
59280
194625
183061
139467
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